Что такое апартаменты и в чем отличие от квартир при покупке?

Содержание статьи

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Отличий на самом деле очень много. Апартаменты изначально не являются частью жилого фонда и могут быть построены в нежилых помещениях. Изначально такое жилье организовывалось в пром зонах, что очень актуально для больших городов, в которых недостаточно места для строительства жилого дома. По сути дела апартаменты могут быть построены в огромных элитных комплексах, бизнес центрах.

Если утрировать, то вы можете жить в бизнес центре на последнем этаже. Весь этот этаж будет состоять из апартаментов. На нижних этажах будут располагаться офисы. Но на самом деле не всегда так, ведь подобное жилье может предоставляться в мини-отелях и отдельных жилых комплексах. Но имеется огромная разница в юридических отличиях и не только.

Просторные апартаменты

Апарт-отель как особая категория отеля

Апарт-отель предоставляет постояльцам номера, оборудованные всем необходимым для относительно автономного проживания. И при этом сохраняются удобства современной гостиницы:

система бронирования и регистрации приезжающих;
уборка номеров и смена постельного белья, полотенец;
обслуживание в номерах;
инфраструктура – кафе, рестораны, фитнес-залы, бассейны, конференц-залы, салоны красоты и т.д. – в зависимости от класса отеля.

Автономность обеспечивается, в первую очередь наличием полноценной кухни или хотя бы кухонного уголка с плитой или микроволновкой и набором посуды. Можно готовить самостоятельно либо использовать микроволновую печь, чтобы подогревать полуфабрикаты. Кроме того, номера в апарт-отеле оборудованы и стиральными машинами-автоматами, что сильно облегчает жизнь при долгом проживании и позволяет сэкономить на услугах прачечной.

Номер в апарт-отеле может состоять, как и обычный стандартный номер, всего из одной комнаты (плюс санузел). Тогда для приготовления пищи отводится угол или ниша с электроплиткой или СВЧ-печкой, раковиной для мытья посуды и набором кухонных принадлежностей.

Все номера в апарт-отеле имеют общую территорию, соответствующую классу отеля инфраструктуру, охраняются.

Юридический статус апартаментов

Юридический статус, которым обладают апартаменты, когда речь идет о жилье, предоставляемом для покупки застройщиками или девелоперами, остается в полной мере не выясненным.

Регуляцию статуса могут осуществлять нормативные документы непосредственно ЖК, акты Минтуризма, классифицирующие туристическую инфраструктуру, результаты конкретных судебных процессов, а также классификации НК.

В рамках сложившейся юридической практики, действующие акты Минтуризма определяют апартаменты в качестве объектов туристической сферы.

По результатам рассмотрения некоторых связанных с апартаментами вопросов, в рамках налогового кодекса за апартаментами может признаваться неклассифицированный статус жилого помещения и даже предоставляться льготы.

В конечном итоге, конкретные ситуации по апартаментам, например, связанные с взысканиями с недобросовестных девелоперов, проблемами с налоговыми статусами, вопросами постоянного проживания на нежилых территориях и т.д. находят свое разрешение судебным порядком.

Также продолжается разработка правовой базы, связанной с апартаментами, но при этом стоит учесть, что признание их жилыми помещениями по закону станет возможным только с соблюдением требований жилищного кодекса, что, в свою очередь, приведет к их удорожанию. Также разрешение вопроса может найти свое воплощение в формате отдельного коммерчески-жилого статуса для апартаментов, с сохранением ограничений по регистрации и соц. пакету.

Возможно ли апартаменты перевести в жилой фонд

Вопрос апартаментов неоднократно был темой для обсуждения в Правительстве. Экс-премьер Дмитрий Медведев лично поднимал проблему и, по его мнению, застройщики и риелторы поступают нечестно по отношению к покупателям.

Не все дольщики осведомлены о различиях между квартирой и апартаментами, а компании позиционируют квадратные метры, как жилую площадь.

К счастью, есть возможность перевода нежилого помещения в жилой фонд. Главное, чтобы оно находилось в жилом доме. Решение зависит от того, отвечает ли будущая квартира нормам или нет.

Четких алгоритмов нет, и с суммой от 20 тыс. придется расстаться независимо от результатов экспертизы.

Нужно детально проработать законодательство для определения статуса апартаментов, но пока что все вопросы на рассмотрении.

Привлекательная стоимость – не повод сразу подписывать договор купли-продажи и заселяться в новое жилье.

Потенциальные покупатели обязаны изучить всю проектную документацию и, если какие-то моменты не ясны, привлечь к делу специалистов.

Покупать апартаменты для постоянного проживания невыгодно, а для ведения бизнеса или инвестирования лучшего варианта просто не найти.

Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры

Поскольку апартаменты существуют на российском рынке недвижимости лишь несколько лет, не все понимают, что это такое.

Итак, можно выделить следующие признаки апартаментов:

Пригодное для проживания помещение метражом более 40 кв. м с кухонной зоной и санузлом;
На этапе ввода объекта недвижимости в эксплуатацию апартаменты уже оснащены минимумом мебели, а иногда и бытовой техникой;
Проживающие в апартаментах граждане могут получить дополнительные сервисные услуги, например:

Уборка помещения;
Заказ и доставка пищи непосредственно в апартаменты;
Предоставление паркомест и услуг охраны;
Заказ такси.

Апартаменты не относятся к жилым помещениям. Первые апарт-здания были построены в столице России около 10 лет назад. Апартаменты можно разделить на несколько классов:

эконом-вариант;
комфорт-класс;
бизнес-уровень;
элитные объекты.

В западных странах под апартаментами понимают жилье гостиничного типа с сервисным обслуживанием.

Приказ Министерства культуры за № 1488 от 03 декабря 2012 года следующим образом трактует апартаменты – это две и более жилых комнаты общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные для временного проживания и расположенные в гостинице, санатории и им подобным учреждениях.

Таким образом, формально апартаменты не предназначены для постоянного проживания и имеют ряд существенных отличий от привычных жилых помещений. Об этом будет рассказано далее.

Между тем, на рынок недвижимости выводится все больше апартаментов. Особой популярностью они пользуются у жителей мегаполисов. Выбирая жилье, люди оценивают достоинства и недостатки этого типа недвижимости.

Недостатки апартаментов

Поскольку апартаменты покупают для проживания или сдачи в аренду, важно знать о недостатках до совершения сделки. К минусам можно отнести:

Отсутствие возможности выбора или переизбрания управляющей компании. Как правило, управление апарт – зданием осуществляет выбранная застройщиком управляющая компания;
Жители апартаментов вынуждены оплачивать коммунальные платежи по тарифной сетке, предусмотренной для нежилых помещений. Соответственно расходы на коммунальные услуги будут несколько выше в сравнении с привычным жильем. В среднем разница составляет 2 – 3 тыс. рублей в сравнении с аналогичным по площади жилым помещением;
Более высокий налог на недвижимость в сравнении со стандартной квартирой;
Невозможность оформить постоянную регистрацию;
Ограничение в выборе ипотечных программ в случае покупки апартаментов в ипотеку. На сегодняшний день не все банки готовы финансировать приобретение подобной недвижимости;
Невозможность получить налоговый вычет;
При возведении апарт-зданий застройщик на законных основаниях может не придерживаться ряда требований, которые обязан выполнять при строительстве жилых домов. В частности, у жителей апартаментов может не оказаться собственной детской прогулочной площадки или достаточного количества парковочных мест.

Наиболее восприимчивы к недостаткам те, кто проживает в апартаментах на постоянной основе. Люди, использующие апартаменты в качестве временного жилья или приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду и имеющие иную недвижимость для постоянного проживания, могут практически не почувствовать обозначенные минусы.

Между тем, есть и преимущества.

Достоинства апартаментов

Основной и зачастую определяющий плюс расположенной в апарт-зданиях недвижимости – ее стоимость. Себестоимость возведения здания с апартаментами ниже, чем жилого дома. Соответственно, ниже и стоимость квадратного метра. Разница в среднем составляет 10-15%.

Помимо цены, можно выделить следующие достоинства апартаментов:

Удачное расположение.

Например, элитные и бизнес апарт-здания строятся в центральной части города. Именно такие объекты интересны тем покупателям, которые приобретают недвижимость для инвестирования или с целью подчеркнуть собственный статус.

Такие объекты интересны топ-менеджерам, чьи семьи фактически живут за городом или в более спокойном районе, или компаниям, приобретающим жилье для собственного персонала.

Уникальность.

Поскольку апартаменты еще недостаточно раскручены на рынке недвижимости, каждый застройщик стремится сделать собственный проект уникальным и выделяющимся на фоне других объектов.

Близость объектов инфраструктуры и возможность получения дополнительных сервис-услуг.

Здания с апартаментами возводятся с учетом требований, предъявляемых к гостиничным помещениям, их жители могут рассчитывать на дополнительные сервисные услуги.

А что для потребителя?

Таким образом, мы рассмотрели, чем же выгодны апартаменты. Это что касается интересов застройщиков. А как насчет другой стороны – покупателей? Для них самое большое преимущество – соотношение стоимости и места расположения, а также уровня комфорта в виде наличия всех нужных коммуникаций. Чаще всего апартаменты оказываются расположенными в зданиях бизнес-центров и прочих элитных объектов.

В большинстве стран мира цена апартаментов ниже цены классического жилья в новостройке с тем же метражом и функционалом.

В столице нашей страны доля такой недвижимости, как расположенные в многофункциональных комплексах апартаменты, неуклонно растет. В наши дни она составляет около 18% всего возводимого жилья. В других странах апартаменты встречаются во всех крупных городах. Особенно это относится к США, Италии, Испании, Греции. При этом данный вид жилья принято делить на классы.

Особенности апартаментов и отличия от квартиры

Как видно из приведенных выше понятий, главное отличие апартаментов от квартиры – их разный юридический статус.

1. Юридический статус

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”. Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”) и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”).

Кроме того, благоустроенность , придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) – существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

Поэтому при покупке апартаментов необходимо более тщательно проверять объект недвижимости с точки зрения его фактического расположения и соответствия параметрам, обеспечивающим комфортную жизнь, так как государственные надзорные и контрольные органы будут относиться к объекту как к нежилому помещению и предъявлять к нему пониженные требования, а застройщик в связи с этим может сэкономить на будущем комфорте жильцов, используя менее экологичные материалы и т.п.

Также надо иметь в виду, что такое помещение должно использоваться по назначению – в качестве нежилого – т.е. под офис, магазин, склад или иным подобным образом, т.к. использовать апартаменты для постоянного проживания владелец такой недвижимости не имеет. По этой же причине зарегистрироваться в апартаментах по месту жительства также невозможно.

Также на владельцев апартаментов не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг.

Другой особенностью апартаментов является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

Налог на имущество и налоговый вычет

При покупке апартаментов необходимо иметь в виду, что налог на имущество будет расчитан по повышенной ставке.

Неоднозначная ситуация у покупателя апартаментов может сложиться и при реализации налогоплательщиком своего права на получение налогового вычета как при покупке, так и при продаже апартаментов.

В данный момент ФНС придерживается точки зрения, согласно которой налогоплательщик при покупке вправе получить имущественный налоговый вычет в соответствии с НК РФ (в журнале “Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации” (№ 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы РФ 1 класса И.В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 “Налог на доходы физических лиц” Налогового кодекса РФ нет определения понятия “апартаменты”.

В то же время полагаю, что при продаже апартаментов вычет в порядке, предусмотренном НК, будет предоставлен по правилам предоставления .

Статья размещена 06.07.2014. Дополнена – 12.10.2017

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Преимущества апартаментов

На рынке недвижимости жилье апарт-формата пользуются большим спросом по ряду причин:

стоимость – жилье подобного формата продается на 20-25% дешевле, чем аналогичная квартира;
свобода перепланировки – чтобы изменить метраж или количество комнат в жилом помещении необходимо получить согласование в БТИ и других инстанциях, для перепроектирования коммерческого объекта никакие разрешения не требуются;
район –апарт-комплексы возводят в благоустроенных районах, с развитой инфраструктурой;
сервис – если помещение располагается в апарт-отелях, то жителям предоставляется полный гостиничный сервис.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то в них можно зарегистрировать юридическое лицо или открыть офис.

Временная регистрация дает возможность гражданину пользоваться всеми социальными услугами –дошкольным образованием, медицинским и другими сервисами.

Стоит ли их покупать для инвестирования и для жилья?

Я считаю, что пока сохраняется ценовая разница с квартирами, а также есть перспектива приравнивания апартаментов к жилью, этот формат недвижимости инвестиционно привлекателен. Кроме того, доходность апартаментов при сдаче в аренду выше, чем у квартир и в среднем составляет 7−9% годовых, тогда как квартир — всего лишь 5−6%. Покупка для постоянного проживания пока что также является выгодной. Да, за счет более дорогих ЖКУ и налогов со временем ценовое преимущество исчезнет, но на это потребуется около 50 (!) лет.

При этом нужно понимать, что у апартаментов свои особенности, о которых мы говорили выше, к тому же, не все проекты подорожают именно на 15−20% в случае изменения их статуса — есть и другие факторы, влияющие на ценообразование.

Преимущества и недостатки апартаментов

Подходя к вопросу приобретения столь популярного вида недвижимости, стоит взвесить все за и против такого финансового вложения.

Из несомненных плюсов можно выделить такие:

низкая цена при покупке, которая обусловлена возможностью сдать объект с минимумом требований. Но данный фактор может обернуться минусом, если застройщик решит сэкономить на системах жизнеобеспечения такой недвижимости;
местоположение апартаментов дает возможность выбрать экологичный район пригорода или же шаговую доступность к работе, благодаря широкому ассортименту таких объектов;
растущий спрос на рассматриваемый вид недвижимости делает ее перспективной инвестицией;
отсутствие возможности взыскания или отчуждения объекта при наличии долгов;
нестандартная и необычная планировка таких помещений дает возможность реализовать свои задумки в интерьере, не ограничивая владельца рамками стандартных квартир.

https://www.youtube.com/watch?v=E8iYNG8vEVg

Из явных минусов владения и приобретения такого типа имущества можно выделить:

повышенную ставку услуг ЖКХ и налоги;
сложность перепланировки, требующую дополнительных разрешений;
отсутствие возможности оформить льготы и субсидии;
неразвитая инфраструктура или же наличие шумных заведений рядом;
отсутствие законодательной защиты при покупке;
нельзя зарегистрироваться в помещении, будучи его владельцем, что может усложнять получение других документов в регионе проживания.

Различие между апартаментами и квартирой

Решение о приобретении апартаментов остается на личное усмотрение каждого, но следует учитывать все риски и возможные бонусы от такой покупки, не игнорируя их.

Недостатки апартаментов

Апартаменты – удобное решение жилищного вопроса во многих случаях. Но следует учитывать и некоторые неудобства:

Без постоянной прописки жильцы не могут на общих правах пользоваться услугами поликлиники, школы, детского сада и прочих социальных структур. Впрочем, этот недостаток легко нивелируется: достаточно оформить временную регистрацию – и все социальные права будут восстановлены.
Коммунальные услуги оплачиваются постояльцами по тарифам, действующим для коммерческого жилья, то есть более высоким, чем для стандартных квартир.
Разница налогового бремени также не в пользу апартаментов: максимальный налог на квартиру составляет 0,3% от кадастровой стоимости, в то время как апартаменты облагаются налогом по ставке до 2%.
Статус коммерческой недвижимости влечет за собой вероятность соседства с офисами.
Не получится купить апартаменты с привлечением ипотечного кредита, а также получить имущественный вычет, субсидию – это также связано с тем, что помещение числится как нежилое.

Раньше апартаменты были атрибутом жизни богатых людей. В настоящее же время рынок недвижимости изменился, предоставляя различные возможности на любой вкус и кошелек, и апартаменты прочно входят в жизнь россиян. Данный вид недвижимости имеет несколько недостатков, которые, впрочем, в полной мере компенсируются отличительными особенностями, предоставляющими постояльцам уникальные удобства.

Что такое апартаменты, их виды и юридическое определение

Данное понятие появилось в РФ относительно недавно, но его популярность быстро набирает обороты. С юридической точки зрения апартаменты – нежилое помещение, площадь которого свыше 40 кв. метров. Оно может быть расположено в жилых домах и комплексах, но имеет принципиально другое функциональное назначение, а именно используется как вариант временного пребывания, проживания, для коммерческих целей.

Расшифровка понятия и его юридический статус, механизмы приобретения и допустимого использования закреплены в законодательстве РФ. Застройщики активно используют данное понятие для обхода налогового законодательства и снижения своих затрат, чтобы избегать дополнительных проверок и бумажной волокиты.

При этом зачастую сдают полноценные квартиры, в которых выдержаны все санитарно-гигиенические нормы и можно жить постоянно.

Ранее это рассматривалось только в рамках гостиничного бизнеса, но сейчас есть несколько видов такого помещения:

Номера в объектах коммерческой недвижимости, которые можно использовать как для личного проживания, так и сдачи в аренду. Законодательством разрешена временная регистрация в таких объектах.
Лофты – особенный вид апартаментов, который создают из заброшенных промышленных предприятий или на территории действующих. Особенностью лофтов есть их нестандартные формы и размеры, высокие потолки и панорамные окна, наличие нескольких уровней. Переоборудование промышленных объектов в лофты стало прибыльным бизнесом, поскольку потребность в них возрастает с каждым годом.
Студии – многофункциональные апартаменты, которые обычно имеют небольшую площадь и совмещают в себе несколько разных типов комнат, например спальня-кабинет-кухня. Дизайнерские решения помогают превратить такой объект в полноценное место проживания или аренду для туристов и гостей города.
Жилплощадь в многофункциональных комплексах, стандартно представленная в виде нескольких комнат с наличием санузла, которая располагается в больших бизнес-центрах. Может использоваться как для частного проживания сотрудников компании, занимающей офис в данном комплексе, так и для различных корпоративных мероприятий.

Также при описании апартаментов зачастую используют классификацию уровня комфортности при сдаче жилья в аренду, выделяя следующие типы:

А – небольшие номера, рассчитанные на 2-4 человека с наличием санузла;
В – несколько раздельных комнат общей площадью до 90 кв. м.;
С – предполагают наличие раздельных комнат, а также кухни и гостиной, вмещают до 12 человек;
Класс люкс – могут быть представлены как роскошными номерами в отелях, так и отдельно стоящими виллами. Предполагают наличие прислуги и дополнительных услуг.

С описанием юридического термина и возможными вариантами его использования можно ознакомиться в нескольких законодательных актах:

Приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35, вступивший в действие 15.04.2011 г;
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713;
от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Данные документы дают подробную расшифровку возможностей использования разных типов помещений и перечень требований, который к ним прилагается.

Отличие апартаментов от квартиры

Чтобы понимать, что такое апартаменты, стоит учитывать, что в рамках российского законодательства такая недвижимость считается коммерческой, допустимой для временного размещения и не обременяемой правилами возведения жилья, с предназначением под постоянное, основное проживание.

Апартаменты от квартиры отличают следующие особенности:

расположение в бизнес-центрах или центре города без учета правил жилищного строительства в отношении инфраструктуры и благоустройства;
отсутствие управления со стороны государственных органов – апартаменты не находятся и не могут включаться в составы ТСЖ и других жил. орг-ций, а управляющие и обслуживающие компании являются в их отношении частными, относящимися к соответствующему коммерческому объекту и действующими в рамках коммерческих обязательств;
коммерческий правовой статус – в отношении апартаментов действуют нормативы комм. недвижимости, что облегчает согласование почти любых работ по их перепланировке, но и при их оборудовании застройщик или девелопер не обязан себя обременять нормами шума, пожарными, санитарными и инфраструктурными условиями, характерными для жилой застройки;
только временная регистрация – апартаменты в максимуме своего статуса могут трактоваться как жилье для ситуативного, временного размещения, регистрироваться в них можно не более чем на 5 лет и регистрация эта временная, не сопоставимая с социальным пакетом постоянной прописки. В то же время, на территории апартаментов можно регистрировать юридические лица, а площади такого жилья могут применяться по коммерческому назначению (хоть и с ограничениями);
коммерческий налоговый статус – оплата налогов, а также платежей на содержание и коммунальные услуги в рамках апартаментов осуществляются по повышенным тарифам для коммерческой недвижимости, при этом, однако, НК определяет апартаменты как жилую недвижимость и обеспечивает ей соответствующий статус в плане налоговых послаблений;
сниженная стоимость приобретения – ввиду меньших затрат, которые несет при оборудовании такого жилья девелопер, апартаменты в сравнительной категории выступают как менее дорогое жилье;
дополнительный сервис – апартаменты, которые располагаются в комплексах бизнес-центров и многофункционального назначения, а тем более апартаменты в виде гостиничных номеров, обеспечиваются дополнительным набором сервиса, охраной, уборкой, доступом к условиям гостевой и туристической инфраструктуры.

Таблица сравнения квартиры и апартаментов

Категория	Квартира	Апартаменты
Правовой статус	Жилое помещение	Нежилое, коммерческое помещение или помещение для временного размещения
Соблюдение санитарных, технических, прочих норм застройщиком	Регулируется в рамках четко обозначенных ЖК и ГК категорий	Находится на ответственности и компетентности застройщика/девелопера
Цена покупки	Зависит от расположения, соответствует общим рыночным ценовым категориям	Ввиду снижения расходов на реконструкцию/возведение, может быть на 20-40% ниже, чем в случае с аналогичными квартирами
Цена и условия содержания	Регулируется жилищной и гражданской нормативной базой, включает ком. платежи и оплату содержания общедомового имущества	Зависит от конкретной коммерческой упр. компании, может включать обязательный пакет доп. услуг и составляет на 20-50% более высокое значение, чем в случае с обычной квартирой
Инфраструктура	Гарантированно обеспечивается доступ к социальной инфраструктуре, больницам, школам, дет. садам, благоустройству и т.д.	Доступ к социальной инфраструктуре не гарантирован, в силу расположения или специфики недвижимости может быть обеспечен доступ к туристической и гостевой инфраструктуре, удобство попадания на рабочее место
Дополнительный сервис	Не предусмотрен	Может предоставляться по отдельным соглашениям или на базовой основе – охрана, видеонаблюдение, уборка, доставка еды, ресепшн или консьерж и т.д.
Прописка	Доступная постоянная и временная регистрация с полным законным пакетом соц. гарантий	Доступна временная регистрация как в средствах размещения сроком на 5 лет и с возможностью продления, не обеспечивается соц. пакет

Исходя из общих категорий, апартаменты остаются удобным вариантом для временного размещения, вторым жильем при наличии постоянной прописки в другом месте, выездным жильем или резиденцией для проживания поблизости от офиса в рабочие дни.

Социальный вопрос

Московские власти озвучили следующую позицию по поводу апартаментов: было предложено разделить будущие проекты на два различных типа – гостиницы и собственно жильё. Нормы по соблюдению необходимой инфраструктуры должны быть соблюдены.

В перспективе правительство города настаивает на обязанности застройщиков закладывать данные нормы в разрабатываемый проект еще до стадии строительства. Главным архитектором столицы было упомянуто о социальных волнениях среди московских покупателей апартаментов. Те потребовали обеспечения социальной инфраструктурой, мотивируя это тем, что они такие же налогоплательщики и не виноваты в покупке жилья, в котором нельзя жить с детьми.

Стоит ли покупать

Покупка апартаментов для проживания обоснована только при условии отсутствия ипотеки. В противном случае гораздо выгоднее взять кредит на жилье.

Преимущества

У недвижимости нежилого фонда имеется ряд плюсов, обоснованных как с финансовой, так и с позиционной стороны. Перед приобретением площадей необходимо изучить все нюансы и особенности местности.

Преимущества:

стоимость помещения на 10—30 % ниже, чем квартиры,
более удобное расположение — коммерческие сооружения стараются строить в центре городской инфраструктуры,
регистрация для проживания не занимает большого количества времени,
управляющая компания может включить дополнительные пакеты услуг, вроде бесплатной уборки или охраны.

Отдельно стоит упомянуть о планировке. Многие апартаменты — это реконструированные промышленные здания со всеми вытекающими достоинствами. Например, в них нередки потолки от 4 до 6 метров и просторные комнаты.

Подробнее о том, как узнать планировку квартиры по адресу, читайте здесь.

Отрицательные моменты

Именно коммерческий статус недвижимости обуславливает большинство ее минусов. Во многом они связаны с завышенной стоимостью общей эксплуатации и отсутствием государственных льгот.

Недостатки:

отсутствие возможности постоянной регистрации,
более высокий налог на имущество,
нет налогового вычета при покупке или продажи квартиры,
для приобретения запрещено использовать маткапитал или жилищный сертификат,
за задолженность перед коммунальщиками будут отключены все жизненно необходимые системы (вода, свет, отопление).

Также для апартаментов действуют социальные ограничения. У гражданина, проживающего в помещении нежилого фонда, нет прав на бесплатное обслуживание в местных больницах, получение мест в детсадах и прочее.

Объекты социальной значимости

Выбирая в качестве постоянного места жительства коммерческую недвижимость, нельзя забывать, что застройщик не несет обязательств по возведению инфраструктуры с объектами социальной значимости. Это один из решающих факторов, который значительно снижает кадастровую стоимость нежилого помещения.

Риелторы нередко сглаживают этот момент, уверяя покупателя, что постройка апартаментов осуществляется в районах с готовой инфраструктурой. Однако из-за большого количества коммерческих площадей далеко не все специализированные объекты смогут справиться с нагрузкой.

Цель приобретения

В первую очередь апартаменты привлекают инвесторов, которые стремятся получить максимальную выгоду от недвижимости. Если новый собственник зарегистрирован в качестве ИП и декларирует доходы от аренды имущества, то он освобождается от уплаты подоходного налога за сдачу площадей.

Впрочем, гражданин может преследовать другие цели:

непосредственно инвестиции,
проживание на постоянной основе,
покупка апартаментов в качестве служебного жилья для сотрудников в командировке.

Можно ли перевести в жилой фонд

Государство допускает возможность перевода нежилого фонда в жилой, однако для этого придется собрать пакет документов и доказать, что недвижимость будет использоваться исключительно для проживания.

Необходимый пакет документов:

заявление на перевод,
паспорт,
справка из ЕГРП, в которой содержится информация о собственнике и об отсутствии у него обременений,
схема строения,
при необходимости — проект перепланировки,
выписка из технического паспорта,
справка из технадзора, подтверждающая соблюдение норм при строительстве здания.

Средний срок рассмотрения запроса составляет 48 часов. О принятом решении заявитель узнает через телефонный звонок или почту. Для получения положительного результата необходимо также соблюсти ряд условий.

В их числе:

наличие прав собственности на помещение,
отсутствие у гражданина задолженностей по налогам или коммунальным услугам,
соответствие строения всем санитарным нормам.

В государственных организациях до сих пор нет четких правил по проведению процедуры, поэтому у гражданина могут возникнуть непредвиденные проблемы.

Заключение

Пока не понятно, будет ли принят этот закон, и если да, то в каком виде исходный законопроект дойдет до финальной стадии утверждения изменений в целом ряде законодательных актов.

В любом случае, законодателям предстоит еще раз взвесить все нюансы и решить вопросы правового регулирования апартаментов с учетом того, что это отдельный самостоятельный сегмент, интересный для покупателей, но имеющий свою специфику

После полного приравнивания к жилому фонду апартаменты могут утратить свои преимущества, а рынок потеряет столь важное для его развития разнообразие

Тем не менее, однозначно стоит ввести апартаменты в правовое поле, но сохранить явные преимущества такого формата недвижимости. Сделать это необходимо хотя бы для того, чтобы устранить парадокс, когда «нежилые» объекты изначально возводятся для проживания людей.